Yener KARADENİZ
Arza bağlı olarak artan rekabet ortamı, hammadde meblağlarında yaşanan süratli artış, yüksek faiz oranları ve düşen gelirler, biroldukça yatırımda amortisman (yatırımın geri dönüşü) müddetlerinin katlanmasına yol açtı. Son 20 yılda yeme içme bölümünde geri dönüş mühleti 1 yıldan 5 yıla yükselirken AVM’lerde 5-10 yıldan 20 yıla ve konutta ise 10-12 yıldan 20 yıla yükseldi. Otellerde de benzeri bir durum kelam konusu. 2000’li yılların başında, 7-8 yılda yatırımın geri dönüşü sağlanabiliyorken şu an kelam konusu sayı 20 yıla yaklaştı. Kimi yatırımlarda ise bu mühletin 28-30 yıla kadar çıktığı belirtiliyor. Bölüm temsilcileri, amortisman müddetinde salgının da tesiri ile hızlanan artış trendinin devam edeceğini ve bunun da yatırım ortamını negatif etkilediğini kaydetti. Amortisman mühleti yatırımın mevcut bedelini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç, yatırımın kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini gösteriyor.
Restoran amortisman mühleti 5’e katlandı
Türkiye’de 40’a yakın şubesi bulunan Happy Moon’s Küme İdare Şurası Lideri Hüseyin Aymutlu, restoranlarda geri dönüşün 5 yıla yükseldiğini söylemiş oldu. Kendi yatırımlarında fizibiliteyi ona nazaran yaptıklarını belirten Aymutlu, “Kira, maaş, ciro vs. 5 yıl evvelden olursa yeterli performans, 5 yıl olursa maksada ulaşılmış, 5 yılı geçtiğinde pazardaki dinamikler mi tesirli, biz mi etkiliyiz ona bakılırsa değişiyor. Evvelden 1 yıldı. Pazar büyüyünce rekabet artınca 2.5-3 yıla çıktı. Şu anda pazar doluluğundan dolayı 5 yıl. Kira bunda fazlaca büyük etken. Talepten dolayı kiralar yükseliyor. Çok emekçi çalıştırıyorsunuz, personellerin maliyetleri yükseliyor. Daha evvel taban fiyat çalıştırdığınızda, 10 yıl evvel her şey olağandı. Şu an o denli değil” sözlerini kullandı.
Yeni yapılan AVM’de dönüş 50 yıl
AVM’lerde de yatırımın geri dönüş müddeti 20 yılın üzerine çıktı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Lideri Hüseyin Altaş, 2000’lerin başında AVM’lerde yatırımın geri dönüş mühletinin 10-15 yıl içinde olduğunu, şimdilerde ise kimi AVM’de 70 yıla ulaşan müddetin sıfırdan bir yatırımda ise 50 yıla çıktığını kaydetti. Altaş, “Bu mühletler yatırımı negatif etkiliyor. Kimse yatırım yapmak istemiyor. Son senelerda AVM açılışlarında yaşanan düşüş de bunun göstergesi. Kelam konusu müddetlerin uzamasında salgının da değerli tesiri oldu” dedi. Amortisman müddetinde yaşanan artışın niçinini ise kira gelirlerinin gerçek manada düşüşüne bağlayan Altaş, “Özellikle 2019’dan bu yana kira gelirlerinde büyük düşüş yaşandı” diye konuştu.
Salgın konutta 1-2 yıl daha uzattı
Konutta da emsal bir durum kelam konusu. Bilhassa salgın devrinde artan talebe bağlı olarak konut fiyatların yükselmesi, inşaat maliyetlerinin artması ve kiralardaki artış oranının ise düşük kalması kelam konusu süresin 1-2 yıl daha yükselmesine yol açtı. TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafınca yapılan araştırmaya nazaran de son 1 yılda satış fiyatlarındaki artışın kiralardan fazla olması niçiniyle amortisman müddetleri uzadı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bilhassa geçen yıl prestiji ile kira artışlarının salgın sebebi ile yapılamadığını bunun yanı sıra da konut satış kıymetlerinin de epey süratli bir biçimde arttığını söylemiş oldu. Maya, “2017-2019 içindeki yapılamayan satış fiyatı düzeltmesi 2020 yılında epey süratli bir biçimde gerçekleşti. Kiralar ise bizde daha fazlaca enflasyon oranına bağlı. Kirada epeyce fazla rayiçlere nazaran düzeltme yapılamıyor. Kiraların geriden gelmesi de amortisman müddetlerini artırdı” dedi. Pekala konutta amortisman müddeti nerden nereye geldi? Makbule Yönel Maya, 10 yıl evvel İstanbul için değil lakin Türkiye’nin biroldukca ili için 10-12 yılların konuşulduğunu, lakin şu anda ise kelam konusu mühletin 20 yıla ulaştığını söylemiş oldu. Maya, İstanbul’da ise 2007’de 14 yılın konuşulduğunu, şu an 25 yılın altını konuşmanın mümkün olmadığını belirtti.
Okumaya devam et...
Arza bağlı olarak artan rekabet ortamı, hammadde meblağlarında yaşanan süratli artış, yüksek faiz oranları ve düşen gelirler, biroldukça yatırımda amortisman (yatırımın geri dönüşü) müddetlerinin katlanmasına yol açtı. Son 20 yılda yeme içme bölümünde geri dönüş mühleti 1 yıldan 5 yıla yükselirken AVM’lerde 5-10 yıldan 20 yıla ve konutta ise 10-12 yıldan 20 yıla yükseldi. Otellerde de benzeri bir durum kelam konusu. 2000’li yılların başında, 7-8 yılda yatırımın geri dönüşü sağlanabiliyorken şu an kelam konusu sayı 20 yıla yaklaştı. Kimi yatırımlarda ise bu mühletin 28-30 yıla kadar çıktığı belirtiliyor. Bölüm temsilcileri, amortisman müddetinde salgının da tesiri ile hızlanan artış trendinin devam edeceğini ve bunun da yatırım ortamını negatif etkilediğini kaydetti. Amortisman mühleti yatırımın mevcut bedelini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç, yatırımın kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini gösteriyor.
Restoran amortisman mühleti 5’e katlandı
Türkiye’de 40’a yakın şubesi bulunan Happy Moon’s Küme İdare Şurası Lideri Hüseyin Aymutlu, restoranlarda geri dönüşün 5 yıla yükseldiğini söylemiş oldu. Kendi yatırımlarında fizibiliteyi ona nazaran yaptıklarını belirten Aymutlu, “Kira, maaş, ciro vs. 5 yıl evvelden olursa yeterli performans, 5 yıl olursa maksada ulaşılmış, 5 yılı geçtiğinde pazardaki dinamikler mi tesirli, biz mi etkiliyiz ona bakılırsa değişiyor. Evvelden 1 yıldı. Pazar büyüyünce rekabet artınca 2.5-3 yıla çıktı. Şu anda pazar doluluğundan dolayı 5 yıl. Kira bunda fazlaca büyük etken. Talepten dolayı kiralar yükseliyor. Çok emekçi çalıştırıyorsunuz, personellerin maliyetleri yükseliyor. Daha evvel taban fiyat çalıştırdığınızda, 10 yıl evvel her şey olağandı. Şu an o denli değil” sözlerini kullandı.
Yeni yapılan AVM’de dönüş 50 yıl
AVM’lerde de yatırımın geri dönüş müddeti 20 yılın üzerine çıktı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Lideri Hüseyin Altaş, 2000’lerin başında AVM’lerde yatırımın geri dönüş mühletinin 10-15 yıl içinde olduğunu, şimdilerde ise kimi AVM’de 70 yıla ulaşan müddetin sıfırdan bir yatırımda ise 50 yıla çıktığını kaydetti. Altaş, “Bu mühletler yatırımı negatif etkiliyor. Kimse yatırım yapmak istemiyor. Son senelerda AVM açılışlarında yaşanan düşüş de bunun göstergesi. Kelam konusu müddetlerin uzamasında salgının da değerli tesiri oldu” dedi. Amortisman müddetinde yaşanan artışın niçinini ise kira gelirlerinin gerçek manada düşüşüne bağlayan Altaş, “Özellikle 2019’dan bu yana kira gelirlerinde büyük düşüş yaşandı” diye konuştu.
Salgın konutta 1-2 yıl daha uzattı
Konutta da emsal bir durum kelam konusu. Bilhassa salgın devrinde artan talebe bağlı olarak konut fiyatların yükselmesi, inşaat maliyetlerinin artması ve kiralardaki artış oranının ise düşük kalması kelam konusu süresin 1-2 yıl daha yükselmesine yol açtı. TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafınca yapılan araştırmaya nazaran de son 1 yılda satış fiyatlarındaki artışın kiralardan fazla olması niçiniyle amortisman müddetleri uzadı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bilhassa geçen yıl prestiji ile kira artışlarının salgın sebebi ile yapılamadığını bunun yanı sıra da konut satış kıymetlerinin de epey süratli bir biçimde arttığını söylemiş oldu. Maya, “2017-2019 içindeki yapılamayan satış fiyatı düzeltmesi 2020 yılında epey süratli bir biçimde gerçekleşti. Kiralar ise bizde daha fazlaca enflasyon oranına bağlı. Kirada epeyce fazla rayiçlere nazaran düzeltme yapılamıyor. Kiraların geriden gelmesi de amortisman müddetlerini artırdı” dedi. Pekala konutta amortisman müddeti nerden nereye geldi? Makbule Yönel Maya, 10 yıl evvel İstanbul için değil lakin Türkiye’nin biroldukca ili için 10-12 yılların konuşulduğunu, lakin şu anda ise kelam konusu mühletin 20 yıla ulaştığını söylemiş oldu. Maya, İstanbul’da ise 2007’de 14 yılın konuşulduğunu, şu an 25 yılın altını konuşmanın mümkün olmadığını belirtti.
Okumaya devam et...