semaver
Active member
Pandemide iş yerleri kapananlar dikkat! Kira ödemeleriyle ilgili hukukçulardan ihtar İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış suratı, dönemsel olarak kiralık mesken talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en hayli konuştuğu konulardan biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış niçiniyle eski kiracıyı tahliye edip meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir çok fazla. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.
“5 YILDAN UZUN SÜREN KİRA KONTRATLARINA DİKKAT”
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak tarafında bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak kontratlarda sözleşme hürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafınca sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, dilek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı müdafaa hedefiyle sınırlamıştır. meğer, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu biçimde bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna göre, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; sonrasındasında ise -beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde ise- kontratın tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir çeşit uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde kira bedelini bir daha belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Öbür bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sonu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sonun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birden fazla kiracı, kira bağlantısı bittiğinde mesela anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim tüzel bir süreç olduğu için, birfazlaca hukuksal süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, muhtemel ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira müddeti dolduktan daha sonra 344. unsurun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafınca bir daha bir kira bedeli belirlendiğini söz eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, bahisle ilgili şunları söylemiş oldu:
“Örneğin; beş yıl dolduktan daha sonra kirayı veren, kira bedelinin bir daha belirlenmesi gayesiyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti lakin dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birçok vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. ötürüsıyla o bir buçuk yıllık periyodu mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.
KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve kontratın sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları içindeki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının mukaveleden doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği argümanıyla kira mukavelesini bitmiş oldurebilir. Kira mukavelesinin en sıradan bitmiş oldurme formu kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da mukavelenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira mukavelesinin sona ermesinin kararı olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli dışında masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde bir daha temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan masraflar, örneğin tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 mucibince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih periyoduna uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın misal şartlarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette bir daha kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Lakin kiracının bu mühletin geçmesindilk evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira bağlantısını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.
“PANDEMİ DEVRİNDE DEVLET TARAFINDAN KAPATILAN YERLER İÇİN KİRA TALEP EDİLEMEZ”
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de türel tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira mukavelelerini hasta etti. Kimi kira kontratlarına ise bulaşmadı. Mukavelenin akıbetini belirlerken, kontratın taraflarının ne kadar ve ne istikamette etkilendiğini anlamamız lazım. örneğin, salgının gölgesi altında yaşarken birtakım marketlerin epeyce daha fazla kârlar ettiğini gördük. ötürüsıyla o marketlerin salgından ve yasaklardan makûs etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, kimi iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki birtakım mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma sonucunı devlet veriyor. ötürüsıyla bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir niçinle başa gelen bir olay kelam konusudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanmasına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü bulunmasına karşın, devlet yasaklamaları niçiniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor lakin yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayan niçinin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide birtakım tartışmalar var olsa da şu katidir: yani o periyot için o kontrattan kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. bu vakitte bir imkânsızlık yaşandı. ötürüsıyla, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O periyotta devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak devrine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç resen meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele bir daha uygulamaya döner. Fakat, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kaideleri oluşmuş ise, çok ifa kuvvetliğüne dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” sözlerini kullandı.
“5 YILDAN UZUN SÜREN KİRA KONTRATLARINA DİKKAT”
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak tarafında bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak kontratlarda sözleşme hürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafınca sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, dilek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı müdafaa hedefiyle sınırlamıştır. meğer, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu biçimde bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna göre, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; sonrasındasında ise -beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde ise- kontratın tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir çeşit uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde kira bedelini bir daha belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Öbür bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sonu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sonun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birden fazla kiracı, kira bağlantısı bittiğinde mesela anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim tüzel bir süreç olduğu için, birfazlaca hukuksal süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, muhtemel ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira müddeti dolduktan daha sonra 344. unsurun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafınca bir daha bir kira bedeli belirlendiğini söz eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, bahisle ilgili şunları söylemiş oldu:
“Örneğin; beş yıl dolduktan daha sonra kirayı veren, kira bedelinin bir daha belirlenmesi gayesiyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti lakin dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birçok vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. ötürüsıyla o bir buçuk yıllık periyodu mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.
KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve kontratın sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları içindeki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının mukaveleden doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği argümanıyla kira mukavelesini bitmiş oldurebilir. Kira mukavelesinin en sıradan bitmiş oldurme formu kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da mukavelenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira mukavelesinin sona ermesinin kararı olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli dışında masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde bir daha temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan masraflar, örneğin tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 mucibince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih periyoduna uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın misal şartlarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette bir daha kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Lakin kiracının bu mühletin geçmesindilk evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira bağlantısını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.
“PANDEMİ DEVRİNDE DEVLET TARAFINDAN KAPATILAN YERLER İÇİN KİRA TALEP EDİLEMEZ”
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de türel tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira mukavelelerini hasta etti. Kimi kira kontratlarına ise bulaşmadı. Mukavelenin akıbetini belirlerken, kontratın taraflarının ne kadar ve ne istikamette etkilendiğini anlamamız lazım. örneğin, salgının gölgesi altında yaşarken birtakım marketlerin epeyce daha fazla kârlar ettiğini gördük. ötürüsıyla o marketlerin salgından ve yasaklardan makûs etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, kimi iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki birtakım mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma sonucunı devlet veriyor. ötürüsıyla bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir niçinle başa gelen bir olay kelam konusudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanmasına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü bulunmasına karşın, devlet yasaklamaları niçiniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor lakin yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayan niçinin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide birtakım tartışmalar var olsa da şu katidir: yani o periyot için o kontrattan kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. bu vakitte bir imkânsızlık yaşandı. ötürüsıyla, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O periyotta devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak devrine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç resen meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele bir daha uygulamaya döner. Fakat, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kaideleri oluşmuş ise, çok ifa kuvvetliğüne dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” sözlerini kullandı.