Leyla İLHAN
Türkiye’de konut sahipliği oranında düşüş devam ediyor. 2014’te yüzde 61.1 olan konut sahipliği oranı 6 yılda 3.3 oranında azalarak 57.8’e geriledi. bu vakitte yaklaşık olarak 5 milyon 331 adet konut tamamlanarak piyasaya sunulurken, kiracılık oranı ise tıpkı devirde 4.1 puan artarak 26.20’ye çıktı. Üretimin yüksek bulunmasına rağmen konut sahipliğinin düşmesinin hanelerin bilhassa düşen alım gücünden dolayı konuta erişememesinden kaynaklandığı kaydediliyor.
Satışların artışı ise konutu alan şahısların bir daha konut alım yaptığıyla açıklanırken, hanelerin bir daha konuta ulaşması için erişilebilir fiyata konut üretiminin gerekliliği söz edildi. Bunun ortasında daha küçük metrekareli konutlardan, paylaşımlı konut üzere yeni konseptler geliştirilmesinin yanı sıra kredilerde 10 yıl olan ödeme müddetlerinin 20-25 yıla çıkarılması gerektiği lisana getirildi. Bu alanda oluşan muhtaçlığın giderilmesi ortasında erişilebilir konut üretiminin yıllık 1 milyonun altına düşmemesi gerektiği açıklandı.
“Üst gelir kümesi konuta erişiyor”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman da, Türkiye’de kiracı kümesinin yüzde 25-27 oranında olduğunu belirterek, “Toplumda nüfus artış süratiyle birlikte hane sayısı artıyor. Bu ortada konut sayısı da artıyor. 2014 yılında bu yana Türkiye’de diyelim ki 2 milyon yeni hane oluştu. Lakin 4 milyondan fazla konut yapıldı. Fakat bu haneler niye daha fazla kiracılığa yöneldi diye bakıldığında şu biçimde niçinleri olabilir. Gelir dağılımındaki bozulmadan dolayı aslına bakarsan konut sahibi olanlar daha epey konut sahibi olmaya başladı. Buda yeni oluşan ya da mevcutta kiracı olan hanelerin konut sahipliğine geçişlerini zorlaştırıp kiracı havuzuna ekler getirdi” dedi.
Bu durumda konuta üst gelir kümesinin eriştiğini söz eden Büyükduman, “Bu kümenin konutları kiraya verdiğini gösteriyor. Ayrıyeten konuta erişim gücü olsa bile toplumun kimi kısımları konut sahibi olmak yerine kiracı kalmayı tercih ediyor olabilir. Gençler daha uzun müddet bekar kalıyor, bekar kalınca daha uzun müddet kirada kalıyor. Bu kümenin da toplum ortasındaki hissesi genişliyor. Birde bu biçimde bir sosyolojik gerçeklik var” dedi.
“Üretimi 1 milyonun altına düşmemeli”
Önümüzdeki periyotta kâfi kadar yeni konut üretilemeyeceği bir barınma riski oluşabileceğini lisana getiren Büyükduman şu öneriyi sundu: “ Barınma krizinin oluşmaması Türkiye’de en az 3 yıl boyunca konut üretimi 1 milyonun altına düşmemeli. Ayrıyeten maliyetler devasa yükseklikte bu niçinle erişilebilir konut ortasında küçük konut üretilmeli. Zira 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ortalama fiyatı 1 milyon 400 bin TL iken, konutu küçülterek kullanılan arazi ve inşaat maliyetleri düşürülerek epey sayıda beşere barınma sunulabilir.”
“Konut finansmanı uzun vadeliye dönmeli”
Babacan Holding İdare Heyeti Lideri İbrahim Babacan, “Üretim adeti ve hane sayısına baktığımızda üretilen meskenler ya satılmadı, ya yatırımcı aldı, yada yabancıya gitti yada kentsel dönüşüm oldu” diye konuştu. Türkiye mesken sahipliği oranlarının yükseltilmesi için alım gücünü yükseltilmesi gerektiğini belirten Babacan, “Yurtharicinde 20-25 yıla varan müddetlerle mortgage kredileri veriliyor. Halihazırda Türkiye’de bu mühletler 10 yıl. Mühletlerin uzaması değerli olacak.
Ayrıyeten KDV harcı ve tapu harçlarında ve yarı mamulde vergi indirimleri sağlanabilir. bu biçimdece üretici uygun imkanlarla ürettiği vakit uygun fiyatlarla satabilir. Öteki türlü yüksek fiyata üretip yüksek fiyata satmak durumunda kalıyor” dedi. Başka taraftan artan konut fiyatları niçiniyle bankadan kullandırılan kredi ölçüsünün artırılmasının kıymetli olduğunu aktaran Babacan, “Türkiye’de konutta arz derdinin yaşanmaması için 1.5 milyon adet konut üretilmeli. Bu üretim için alım gücünün yükseltilmesi daha kıymetli. Bunun ortasında enflasyonun bu biçimde yüksek olduğu bir periyotta faizin oranlarının düşürülmesinden fazla verilen kredi ölçüsünün artırılması ve uzun vadeler daha değerli diye konuştu” diye konuştu.
Bu tedbirler alınmadığı taktirde bundan 6 yıl daha sonrası alınan ruhsat sayılarına bakıldığında üretimin evvelki 6 yıla göre yarı yarıya azalacağını lisana getiren Babacan şunları söylemiş oldu: “Yıl 2028 olduğunda 5.5 milyon konut yerine 1.5 milyon konutun üretildiğini konuşacağız. Buda alıcının konuta erişmesi açısından olumsuz bir müddetç. Bu açıdan TOKİ bilhassa alt gelir kümesine yönelik daha fazla konut üretebilir. Zira bizim üzere üreticilerin yüksek fiyata satmasının en büyük sebebi arsa meblağları. halbuki kamu yere bir bedel ödemediği için alt gelir gurubuna üretim yapma imkanı var. Bu bahiste konsantrasyonunu artırabilir.”
“Pahalı üretim zorluyor”
Satılık konut krizinin üretimin değerli olmasından kaynaklandığını lisana getiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Çünkü kimse ürettiği ile yerine koyamıyor. 25 milyon TL ile projeyi bitiririm diye yola çıkan biri 40 milyona bitirebiliyor. ötürüsıyla 15 milyon cebinden vermek zorunda kalanlar oluyor. Önünü goremediği bir ortamda inşaat bölümünün büyümesi hiçte kolay değil. ötürüsıyla sermayesi olan inşaat yapacak buda daha az stoğun piyasaya gireceğini gösteriyor” dedi. Orta ve uzun vadeli plan kapsamında konut üretimi ve endüstrinin Anadolu’ya kaydırılmasıyla sorunun fakat çözülebileceğini lisana getiren Yazıcı şöyleki devam etti: “Ancak bu biçimdece daha düşük maliyetler mesken sahibi yapabiliriz. Zira konuttan fazla erişilebilir düzeyde konutun üretilmesi kıymetli. Erişilebilir fiyata ötürüsıyla acil bir biçimde piyasaya 200 bin ila 400 bin konut sunulmalı. Bunun için evvelden olduğu üzere Emlak Bankası üzere bir oluşum bölgeyi alıp ıslah edip, imara açacak biçimde bir yapıya muhtaçlık var.”
“Hane halkı geliri artırılmalı”
Yalnızca konut üretimi ile değil konutta finansmana erişim ve hane halkı gelirinin artırılması üzere öbür ögelerle da konut sahipliği oranının artırılmasının değerli olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Üretim tarafında natürel ki erişilebilir konut üretiminin artması kıymetli. Bu açıdan baktığımızda uygun fiyatlı konut üretiminde birinci vakit içinderda arsa üretimi akla geliyor. Bu biçim proje geliştirmeleri için arsa temini kıymetli bir evre olacaktır. Başka taraftan ise konutta finansmana erişim tarafının değerli bir araç olduğu bugüne kadar açıklanan sayılarla ortaya çıkmakta. Alışılmış bir de hane halkı geliri artmadığı sürece hele ki enflasyonist bir ortamda konuta ayrılacak bütçe her geçen düşme eğiliminde olacak” açıklamasını yaptı. Hane halkı geliri ile konut fiyatı içindeki ayrışmanın ister istemez sahipliğini azalttığını vurgulayan Maya, “Bu niçinle de erişilebilir konut üretemiyor iseniz farklı modeller devreye girebiliyor. Paylaşımlı ofisten daha sonra paylaşımlı konut üzere yeni konseptler buna örnek gösterilebilir” dedi.
Okumaya devam et...
Türkiye’de konut sahipliği oranında düşüş devam ediyor. 2014’te yüzde 61.1 olan konut sahipliği oranı 6 yılda 3.3 oranında azalarak 57.8’e geriledi. bu vakitte yaklaşık olarak 5 milyon 331 adet konut tamamlanarak piyasaya sunulurken, kiracılık oranı ise tıpkı devirde 4.1 puan artarak 26.20’ye çıktı. Üretimin yüksek bulunmasına rağmen konut sahipliğinin düşmesinin hanelerin bilhassa düşen alım gücünden dolayı konuta erişememesinden kaynaklandığı kaydediliyor.
Satışların artışı ise konutu alan şahısların bir daha konut alım yaptığıyla açıklanırken, hanelerin bir daha konuta ulaşması için erişilebilir fiyata konut üretiminin gerekliliği söz edildi. Bunun ortasında daha küçük metrekareli konutlardan, paylaşımlı konut üzere yeni konseptler geliştirilmesinin yanı sıra kredilerde 10 yıl olan ödeme müddetlerinin 20-25 yıla çıkarılması gerektiği lisana getirildi. Bu alanda oluşan muhtaçlığın giderilmesi ortasında erişilebilir konut üretiminin yıllık 1 milyonun altına düşmemesi gerektiği açıklandı.
“Üst gelir kümesi konuta erişiyor”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman da, Türkiye’de kiracı kümesinin yüzde 25-27 oranında olduğunu belirterek, “Toplumda nüfus artış süratiyle birlikte hane sayısı artıyor. Bu ortada konut sayısı da artıyor. 2014 yılında bu yana Türkiye’de diyelim ki 2 milyon yeni hane oluştu. Lakin 4 milyondan fazla konut yapıldı. Fakat bu haneler niye daha fazla kiracılığa yöneldi diye bakıldığında şu biçimde niçinleri olabilir. Gelir dağılımındaki bozulmadan dolayı aslına bakarsan konut sahibi olanlar daha epey konut sahibi olmaya başladı. Buda yeni oluşan ya da mevcutta kiracı olan hanelerin konut sahipliğine geçişlerini zorlaştırıp kiracı havuzuna ekler getirdi” dedi.
Bu durumda konuta üst gelir kümesinin eriştiğini söz eden Büyükduman, “Bu kümenin konutları kiraya verdiğini gösteriyor. Ayrıyeten konuta erişim gücü olsa bile toplumun kimi kısımları konut sahibi olmak yerine kiracı kalmayı tercih ediyor olabilir. Gençler daha uzun müddet bekar kalıyor, bekar kalınca daha uzun müddet kirada kalıyor. Bu kümenin da toplum ortasındaki hissesi genişliyor. Birde bu biçimde bir sosyolojik gerçeklik var” dedi.
“Üretimi 1 milyonun altına düşmemeli”
Önümüzdeki periyotta kâfi kadar yeni konut üretilemeyeceği bir barınma riski oluşabileceğini lisana getiren Büyükduman şu öneriyi sundu: “ Barınma krizinin oluşmaması Türkiye’de en az 3 yıl boyunca konut üretimi 1 milyonun altına düşmemeli. Ayrıyeten maliyetler devasa yükseklikte bu niçinle erişilebilir konut ortasında küçük konut üretilmeli. Zira 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ortalama fiyatı 1 milyon 400 bin TL iken, konutu küçülterek kullanılan arazi ve inşaat maliyetleri düşürülerek epey sayıda beşere barınma sunulabilir.”
“Konut finansmanı uzun vadeliye dönmeli”
Babacan Holding İdare Heyeti Lideri İbrahim Babacan, “Üretim adeti ve hane sayısına baktığımızda üretilen meskenler ya satılmadı, ya yatırımcı aldı, yada yabancıya gitti yada kentsel dönüşüm oldu” diye konuştu. Türkiye mesken sahipliği oranlarının yükseltilmesi için alım gücünü yükseltilmesi gerektiğini belirten Babacan, “Yurtharicinde 20-25 yıla varan müddetlerle mortgage kredileri veriliyor. Halihazırda Türkiye’de bu mühletler 10 yıl. Mühletlerin uzaması değerli olacak.
Ayrıyeten KDV harcı ve tapu harçlarında ve yarı mamulde vergi indirimleri sağlanabilir. bu biçimdece üretici uygun imkanlarla ürettiği vakit uygun fiyatlarla satabilir. Öteki türlü yüksek fiyata üretip yüksek fiyata satmak durumunda kalıyor” dedi. Başka taraftan artan konut fiyatları niçiniyle bankadan kullandırılan kredi ölçüsünün artırılmasının kıymetli olduğunu aktaran Babacan, “Türkiye’de konutta arz derdinin yaşanmaması için 1.5 milyon adet konut üretilmeli. Bu üretim için alım gücünün yükseltilmesi daha kıymetli. Bunun ortasında enflasyonun bu biçimde yüksek olduğu bir periyotta faizin oranlarının düşürülmesinden fazla verilen kredi ölçüsünün artırılması ve uzun vadeler daha değerli diye konuştu” diye konuştu.
Bu tedbirler alınmadığı taktirde bundan 6 yıl daha sonrası alınan ruhsat sayılarına bakıldığında üretimin evvelki 6 yıla göre yarı yarıya azalacağını lisana getiren Babacan şunları söylemiş oldu: “Yıl 2028 olduğunda 5.5 milyon konut yerine 1.5 milyon konutun üretildiğini konuşacağız. Buda alıcının konuta erişmesi açısından olumsuz bir müddetç. Bu açıdan TOKİ bilhassa alt gelir kümesine yönelik daha fazla konut üretebilir. Zira bizim üzere üreticilerin yüksek fiyata satmasının en büyük sebebi arsa meblağları. halbuki kamu yere bir bedel ödemediği için alt gelir gurubuna üretim yapma imkanı var. Bu bahiste konsantrasyonunu artırabilir.”
“Pahalı üretim zorluyor”
Satılık konut krizinin üretimin değerli olmasından kaynaklandığını lisana getiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Çünkü kimse ürettiği ile yerine koyamıyor. 25 milyon TL ile projeyi bitiririm diye yola çıkan biri 40 milyona bitirebiliyor. ötürüsıyla 15 milyon cebinden vermek zorunda kalanlar oluyor. Önünü goremediği bir ortamda inşaat bölümünün büyümesi hiçte kolay değil. ötürüsıyla sermayesi olan inşaat yapacak buda daha az stoğun piyasaya gireceğini gösteriyor” dedi. Orta ve uzun vadeli plan kapsamında konut üretimi ve endüstrinin Anadolu’ya kaydırılmasıyla sorunun fakat çözülebileceğini lisana getiren Yazıcı şöyleki devam etti: “Ancak bu biçimdece daha düşük maliyetler mesken sahibi yapabiliriz. Zira konuttan fazla erişilebilir düzeyde konutun üretilmesi kıymetli. Erişilebilir fiyata ötürüsıyla acil bir biçimde piyasaya 200 bin ila 400 bin konut sunulmalı. Bunun için evvelden olduğu üzere Emlak Bankası üzere bir oluşum bölgeyi alıp ıslah edip, imara açacak biçimde bir yapıya muhtaçlık var.”
“Hane halkı geliri artırılmalı”
Yalnızca konut üretimi ile değil konutta finansmana erişim ve hane halkı gelirinin artırılması üzere öbür ögelerle da konut sahipliği oranının artırılmasının değerli olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Üretim tarafında natürel ki erişilebilir konut üretiminin artması kıymetli. Bu açıdan baktığımızda uygun fiyatlı konut üretiminde birinci vakit içinderda arsa üretimi akla geliyor. Bu biçim proje geliştirmeleri için arsa temini kıymetli bir evre olacaktır. Başka taraftan ise konutta finansmana erişim tarafının değerli bir araç olduğu bugüne kadar açıklanan sayılarla ortaya çıkmakta. Alışılmış bir de hane halkı geliri artmadığı sürece hele ki enflasyonist bir ortamda konuta ayrılacak bütçe her geçen düşme eğiliminde olacak” açıklamasını yaptı. Hane halkı geliri ile konut fiyatı içindeki ayrışmanın ister istemez sahipliğini azalttığını vurgulayan Maya, “Bu niçinle de erişilebilir konut üretemiyor iseniz farklı modeller devreye girebiliyor. Paylaşımlı ofisten daha sonra paylaşımlı konut üzere yeni konseptler buna örnek gösterilebilir” dedi.
Okumaya devam et...