Leyla İLHAN
Yeni konutta arzın azalmasının yanı sıra mevcut üretimin de üst segmentte gerçekleşmesi ve süratli yükselen enflasyon, kiralık konut piyasasında meblağları uçurdu. Gelirlerdeki artışın kira artırımlarının gerisinde kalmasıyla kira ödeme riski yükselirken, kesim temsilcileri kiralara süreksiz olarak artırım sınırlaması getirilmesini önerdi. Konutta kira artışlarının yeni kiracıları ve 5 yılı dolan kiracıları daha fazla zorladığı, bu niçinle mahkemelerin uyarlama ve tahliye davalarıyla dolduğuna dikkat çekilirken, bölüm uzmanları artışlara yüzde 25-26 üzere bir hudut getirilmesi, 5 yılı dolan kiracıdan bölge rayiç bedeli isteme müddetinin 7 ila 8 yıla çıkarılması ve kira yardımı üzere dayanaklarla sorunun çözülebileceğine işaret ediyor.
“Konut, yatırım enstrümanı olmaktan çıkar”
Türkiye’de yaklaşık 6 milyon kiracı, buna rağmen 3 milyon mesken sahibi olduğunu belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “esasen konut sahipleri mağdur. Zira hayat masrafları yüzde 55 oranında artmış. Gelirleri ise yasal artışla yüzde 26 artmış üzere görünüyor. Bu durumda kaybedenler de mülk sahipleri oluyor. Şayet bunu daha da kısıtlayacak tedbirler getirilirse bu sefer de konut bir yatırım enstrümanı olmaktan çıkar ve piyasada kiralanacak mesken bulunamayabilir” değerlendirmesinde bulundu. Tavan kira uygulamanın uzun vadede kiralık konut piyasasını zayıfl atacağına vurgu yapan Büyükduman, “Arkasından kiraya verilecek konutun kalitesinin düşmesine niye olacak. ötürüsıyla uzun vadede kiralık krizini daha derinleştirecek” dedi. Büyükduman, tek tahlilin konut arzının artması ve orta vadede kamu otoritesinin konut üstündeki kiralardan alınan vergileri düşürmesinin tahlil olacağını belirtti.
“Kira gelirine endeksli üretim artırılmalı”
Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sorunu konusunda yapılması gerekenleri ise şöyleki anlattı:
● Kira gelirine endeksli konut üretimini teşvik etmek ve bu mevzuda önemli bir düzenleme yapmak,
● Farklı niteliklerle kullanılan taşınmazların konuta dönüştürülmesi konusunda mevzuat değişiklikleri yapmak, vergi, harç vb. takviyesi sunmak,
● Kentsel dönüşümde riskli alan bazlı kentsel dönüşümün önünü süratle açmak ve bu alanlarda dönüşümü bir an evvel başlatmak,
●Konut almakta zorlanan üniversite mezunu gençler, dar gelirliler yahut yeni evliler için düşük kira bedeli ödeyebilecekleri toplumsal konutlar üretmek.
“Zamda tavan uygulaması kiracı-mülk sahibi bağlantısını zedeler”
“DÜZENLEME YARARLI OLACAK”
● Hususla ilgili kıymetlendirme yapan İstanbul Emlak Komitecileri Odası Lideri Nizamettin Aşa, daha evvel ÜFE’ye endeksli artışlar nasıl 12 aylık TÜFE’ye endekslendiyse, kira artışlarına bir tavan hudut getirilebileceğini söylemiş oldu. Yeni kiraya geçişlerde ve 5 yılı dolan kiracılarda değerli problemler yaşandığına dikkat çeken Aşa, “10 bin ila 12 bin liralara varan kiralar isteniyor. Bunu herkes ödeyemez. Tahminen bir kısım da başta fazlaca mağdur olduğu için ödeyecek fakat daha sonrasında ödeyemeyecek. Mal sahibi ‘10 bin TL’ye vermek varken niçin 6 bin TL’ye vereyim’ diyebilir. Fakat ödeme gücü de dikkate alınmalı. aslına bakarsanız 10-15 bin TL kira ödeme gücü olan gidip mesken satın alıyor. Zira bir kişi gücünün hayli üstünde mesken tutuyorsa bu yakında ‘Ben kira ödemeyeceğim’ manasına geliyor” diye konuştu. 5 yıllık kiracılara da rayiç bedellere yönelik uyarlama davaları açıldığını,10 yılı dolanlarda ise tahliyeye yönelik sürecin başlatıldığını kaydeden Aşa, konut arzının azaldığı bu periyoda özel uyarlama mühletinin süreksiz biçimde 5 yıldan 7-8 yıla, tahliye müddetlerinin de 10 yıldan 12 ila 15 yıla çıkarılabileceğini söz etti.
“YÜZDE 25,6 BİLE ÇOK YÜKSEK”
● İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Lideri Ulvi Özcan da devletin kiradaki çok artışlara evvel operasyonel olarak müdahale etmesi gerektiğini belirterek şunları söylemiş oldu: “Uzun vadede de sağlıklı bir konut siyaseti için çalışmalar yapmalı. Kira artışlarında son ay açıklanan yüzde 25,90 bile kiracı olan popülasyonca kabul edilebilir bir oran değil. Ayrıyeten kiracıların bulunduğu konutlar boşalsa mülk sahipleri hayli daha yüksek fiyatlarda kiraya vereceklerini düşündüklerinden ortadaki hukuk da bozulmuş durumda. Kiracıların birçok hala kiracı oldukları konutların benzerilerini yakın fiyatlara bulamayacaklarını bildiklerinden bulundukları konutlardan çıkmak istemiyorlar.”
“BİRDen çok KONUTU OLANA VERGİ DÜZENLEMESİ GELMELİ”
● Ulvi Özcan, devletin konut kredileri ile ilgili yaklaşımını da gözden geçirmesi gerektiğini belirterek, “Devletin konut kredileri ile ilgili daha seçici davranması gerektiğini düşünüyorum. Bugün tek bir konutu olmayan da 22 konutu olan da kredi kullanabiliyor. Birden epey meskeni olanların konut kredilerinde ödemesi gereken harç ve vergilerde düzenlemeler yapılması gerektiğini düşünüyorum” tabirlerini kullandı.
“TÜFE ORANLARINDA DÜZENLEME OLABİLİR”
● Kanun koyucunun, mukavele müddeti bittikten daha sonra yeni periyot kira bedeli artışının Borçlar Kanununun 344. Unsuruna göre 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılmak zorunda olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin mart ayında yenilenen bir kira kontratı için artış oranı yüzde 25,98’dir lakin enflasyon oranı yüzde 48,69 olarak gerçekleşti. ötürüsıyla aslında kanun koyucu kiracıyı bir ve beşinci yıllar içinde koruyor. Kira artırımına hudut getirilmesi esasen epeyce zahmetli olan mal sahibi-kiracı bağlantısını önemli zedeler ve tarafl arı farklı yollara itebilir. Bu niçinle tavan hudut getirmekten daha fazlaca süreksiz bir süre ile 12 aylık TÜFE oranı üzerinden bir düzenleme yapılabilir. Kalıcı olan düzenleme konut ve işyeri gelirleri ile geçinen mal sahiplerinin mahvına sebep olabilir” dedi.
BU ENFLASYON EVVELKİLERE BENZEMİYOR
● Kronik enflasyon ile yaşadığımız devirlerde de bugünküne benzeri bir tabloyla karşı karşıya kalındığını, fakat bu vakitteki temel farkın kiracıların gelirlerinin enflasyonla tıpkı oranda artmaması olduğunu belirten Kiraz, “Bundan dolayı kira bedelleri neredeyse ödenemez bir yere yanlışsız gidiyor” dedi. “Konut üreticileri bir daha konut üretmez, devlet kira garantili konut üretim konusunda dayanak vermez ve nüfusun muhtaçlık duyduğu gayrimenkullerin yabancıya satışı bu türlü devam ederse kısa vadede kira bedellerinin düşme ihtimali gözükmüyor” diyen Kiraz, “Bu da doğal olarak artışların en az 1-2 yıl daha devam edeceğini bize gösteriyor” diye konuştu.
“TOPLUMSAL İNFİALE niye OLABİLİR”
● Emekli gelirine ek olarak kira geliri edinen yahut emekli olmayıp yalnızca kira ile geçinen şahıslar olduğunu belirten Tüketiciyi Muhafaza Derneği (TÜKODER) Genel Lideri Aziz Koçal, bunun yanında kira gelirini ticari yarar haline getirenler olduğunu da belitti. Bu niçinle bu işi ticari olarak yapmayan kümeleri koruyacak bir düzenlemenin faydalı olacağını aktaran Koçal, “ötürüsıyla mevcut kiracılara bir düzenleme gerekiyor. Yeni kiracılar için de bir tavan uygulaması olabilir. Bunun yanı sıra tek maaşlı taban fiyatlı, ya da kirada oturan emekli şahıslara Avrupa’daki üzere kira yardımı dayanağı devreye alınabilir. Aksi taktirde mesken sahipleri ile kiracıların birbirine girdiği, toplumsal infial kelam konusu olabilir. Bundan daha sonra sorun daha da büyüyecek. Mahkemeler kiracı ve konut sahibi davalarıyla dolacak. Mahkemeye verildiğinde davanın sonuçlanması 1 ila 1,5 yılı bulacak. Bu mühlet sonunda kriz daha da büyüyecek. Zira müddet sonunda tahliye istenecek, kiracı çıkmayınca isimli kolluk çıkaracak. Çıkan kiracı yeni konut bulamayacak. Bu açıdan bu toplumsal bir sorun” sözlerini kullandı.
“TOKİ VE BELEDİYELER UCUZ KONUT YAPMALI”
● Türkiye’de birinci kez taban fiyatın yılın 1’inci ayında açlık hududuyla baş başa geldiğini söyleyen Koçal, “Geçmiş senelerda bu mühlet 4 ila 6’ncı aylarda olurdu. ötürüsıyla bölgeye, metrekareye, bina yaşına, emlak vergisi sınıflarına bakılırsa tavan hudut, kar marjı uygulaması getirebilir. Örneğin 5 yıl sonunda güncelleme yapılacaksa bunun da bir limiti olmalı. Lakin burada tek bir konutu kirada olan insanları da korumak gerekir” dedi. Koçal, sorunun temelli çözülmesi için TOKİ ve belediyelere ilişkin şirketler aracılığıyla yeni konut üretimi sağlanarak tüketiciye ucuz kiralama imkanı sunulması gerektiğine dikkat çekti.
Okumaya devam et...
Yeni konutta arzın azalmasının yanı sıra mevcut üretimin de üst segmentte gerçekleşmesi ve süratli yükselen enflasyon, kiralık konut piyasasında meblağları uçurdu. Gelirlerdeki artışın kira artırımlarının gerisinde kalmasıyla kira ödeme riski yükselirken, kesim temsilcileri kiralara süreksiz olarak artırım sınırlaması getirilmesini önerdi. Konutta kira artışlarının yeni kiracıları ve 5 yılı dolan kiracıları daha fazla zorladığı, bu niçinle mahkemelerin uyarlama ve tahliye davalarıyla dolduğuna dikkat çekilirken, bölüm uzmanları artışlara yüzde 25-26 üzere bir hudut getirilmesi, 5 yılı dolan kiracıdan bölge rayiç bedeli isteme müddetinin 7 ila 8 yıla çıkarılması ve kira yardımı üzere dayanaklarla sorunun çözülebileceğine işaret ediyor.
“Konut, yatırım enstrümanı olmaktan çıkar”
Türkiye’de yaklaşık 6 milyon kiracı, buna rağmen 3 milyon mesken sahibi olduğunu belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “esasen konut sahipleri mağdur. Zira hayat masrafları yüzde 55 oranında artmış. Gelirleri ise yasal artışla yüzde 26 artmış üzere görünüyor. Bu durumda kaybedenler de mülk sahipleri oluyor. Şayet bunu daha da kısıtlayacak tedbirler getirilirse bu sefer de konut bir yatırım enstrümanı olmaktan çıkar ve piyasada kiralanacak mesken bulunamayabilir” değerlendirmesinde bulundu. Tavan kira uygulamanın uzun vadede kiralık konut piyasasını zayıfl atacağına vurgu yapan Büyükduman, “Arkasından kiraya verilecek konutun kalitesinin düşmesine niye olacak. ötürüsıyla uzun vadede kiralık krizini daha derinleştirecek” dedi. Büyükduman, tek tahlilin konut arzının artması ve orta vadede kamu otoritesinin konut üstündeki kiralardan alınan vergileri düşürmesinin tahlil olacağını belirtti.
“Kira gelirine endeksli üretim artırılmalı”
Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sorunu konusunda yapılması gerekenleri ise şöyleki anlattı:
● Kira gelirine endeksli konut üretimini teşvik etmek ve bu mevzuda önemli bir düzenleme yapmak,
● Farklı niteliklerle kullanılan taşınmazların konuta dönüştürülmesi konusunda mevzuat değişiklikleri yapmak, vergi, harç vb. takviyesi sunmak,
● Kentsel dönüşümde riskli alan bazlı kentsel dönüşümün önünü süratle açmak ve bu alanlarda dönüşümü bir an evvel başlatmak,
●Konut almakta zorlanan üniversite mezunu gençler, dar gelirliler yahut yeni evliler için düşük kira bedeli ödeyebilecekleri toplumsal konutlar üretmek.
“Zamda tavan uygulaması kiracı-mülk sahibi bağlantısını zedeler”
“DÜZENLEME YARARLI OLACAK”
● Hususla ilgili kıymetlendirme yapan İstanbul Emlak Komitecileri Odası Lideri Nizamettin Aşa, daha evvel ÜFE’ye endeksli artışlar nasıl 12 aylık TÜFE’ye endekslendiyse, kira artışlarına bir tavan hudut getirilebileceğini söylemiş oldu. Yeni kiraya geçişlerde ve 5 yılı dolan kiracılarda değerli problemler yaşandığına dikkat çeken Aşa, “10 bin ila 12 bin liralara varan kiralar isteniyor. Bunu herkes ödeyemez. Tahminen bir kısım da başta fazlaca mağdur olduğu için ödeyecek fakat daha sonrasında ödeyemeyecek. Mal sahibi ‘10 bin TL’ye vermek varken niçin 6 bin TL’ye vereyim’ diyebilir. Fakat ödeme gücü de dikkate alınmalı. aslına bakarsanız 10-15 bin TL kira ödeme gücü olan gidip mesken satın alıyor. Zira bir kişi gücünün hayli üstünde mesken tutuyorsa bu yakında ‘Ben kira ödemeyeceğim’ manasına geliyor” diye konuştu. 5 yıllık kiracılara da rayiç bedellere yönelik uyarlama davaları açıldığını,10 yılı dolanlarda ise tahliyeye yönelik sürecin başlatıldığını kaydeden Aşa, konut arzının azaldığı bu periyoda özel uyarlama mühletinin süreksiz biçimde 5 yıldan 7-8 yıla, tahliye müddetlerinin de 10 yıldan 12 ila 15 yıla çıkarılabileceğini söz etti.
“YÜZDE 25,6 BİLE ÇOK YÜKSEK”
● İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Lideri Ulvi Özcan da devletin kiradaki çok artışlara evvel operasyonel olarak müdahale etmesi gerektiğini belirterek şunları söylemiş oldu: “Uzun vadede de sağlıklı bir konut siyaseti için çalışmalar yapmalı. Kira artışlarında son ay açıklanan yüzde 25,90 bile kiracı olan popülasyonca kabul edilebilir bir oran değil. Ayrıyeten kiracıların bulunduğu konutlar boşalsa mülk sahipleri hayli daha yüksek fiyatlarda kiraya vereceklerini düşündüklerinden ortadaki hukuk da bozulmuş durumda. Kiracıların birçok hala kiracı oldukları konutların benzerilerini yakın fiyatlara bulamayacaklarını bildiklerinden bulundukları konutlardan çıkmak istemiyorlar.”
“BİRDen çok KONUTU OLANA VERGİ DÜZENLEMESİ GELMELİ”
● Ulvi Özcan, devletin konut kredileri ile ilgili yaklaşımını da gözden geçirmesi gerektiğini belirterek, “Devletin konut kredileri ile ilgili daha seçici davranması gerektiğini düşünüyorum. Bugün tek bir konutu olmayan da 22 konutu olan da kredi kullanabiliyor. Birden epey meskeni olanların konut kredilerinde ödemesi gereken harç ve vergilerde düzenlemeler yapılması gerektiğini düşünüyorum” tabirlerini kullandı.
“TÜFE ORANLARINDA DÜZENLEME OLABİLİR”
● Kanun koyucunun, mukavele müddeti bittikten daha sonra yeni periyot kira bedeli artışının Borçlar Kanununun 344. Unsuruna göre 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılmak zorunda olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin mart ayında yenilenen bir kira kontratı için artış oranı yüzde 25,98’dir lakin enflasyon oranı yüzde 48,69 olarak gerçekleşti. ötürüsıyla aslında kanun koyucu kiracıyı bir ve beşinci yıllar içinde koruyor. Kira artırımına hudut getirilmesi esasen epeyce zahmetli olan mal sahibi-kiracı bağlantısını önemli zedeler ve tarafl arı farklı yollara itebilir. Bu niçinle tavan hudut getirmekten daha fazlaca süreksiz bir süre ile 12 aylık TÜFE oranı üzerinden bir düzenleme yapılabilir. Kalıcı olan düzenleme konut ve işyeri gelirleri ile geçinen mal sahiplerinin mahvına sebep olabilir” dedi.
BU ENFLASYON EVVELKİLERE BENZEMİYOR
● Kronik enflasyon ile yaşadığımız devirlerde de bugünküne benzeri bir tabloyla karşı karşıya kalındığını, fakat bu vakitteki temel farkın kiracıların gelirlerinin enflasyonla tıpkı oranda artmaması olduğunu belirten Kiraz, “Bundan dolayı kira bedelleri neredeyse ödenemez bir yere yanlışsız gidiyor” dedi. “Konut üreticileri bir daha konut üretmez, devlet kira garantili konut üretim konusunda dayanak vermez ve nüfusun muhtaçlık duyduğu gayrimenkullerin yabancıya satışı bu türlü devam ederse kısa vadede kira bedellerinin düşme ihtimali gözükmüyor” diyen Kiraz, “Bu da doğal olarak artışların en az 1-2 yıl daha devam edeceğini bize gösteriyor” diye konuştu.
“TOPLUMSAL İNFİALE niye OLABİLİR”
● Emekli gelirine ek olarak kira geliri edinen yahut emekli olmayıp yalnızca kira ile geçinen şahıslar olduğunu belirten Tüketiciyi Muhafaza Derneği (TÜKODER) Genel Lideri Aziz Koçal, bunun yanında kira gelirini ticari yarar haline getirenler olduğunu da belitti. Bu niçinle bu işi ticari olarak yapmayan kümeleri koruyacak bir düzenlemenin faydalı olacağını aktaran Koçal, “ötürüsıyla mevcut kiracılara bir düzenleme gerekiyor. Yeni kiracılar için de bir tavan uygulaması olabilir. Bunun yanı sıra tek maaşlı taban fiyatlı, ya da kirada oturan emekli şahıslara Avrupa’daki üzere kira yardımı dayanağı devreye alınabilir. Aksi taktirde mesken sahipleri ile kiracıların birbirine girdiği, toplumsal infial kelam konusu olabilir. Bundan daha sonra sorun daha da büyüyecek. Mahkemeler kiracı ve konut sahibi davalarıyla dolacak. Mahkemeye verildiğinde davanın sonuçlanması 1 ila 1,5 yılı bulacak. Bu mühlet sonunda kriz daha da büyüyecek. Zira müddet sonunda tahliye istenecek, kiracı çıkmayınca isimli kolluk çıkaracak. Çıkan kiracı yeni konut bulamayacak. Bu açıdan bu toplumsal bir sorun” sözlerini kullandı.
“TOKİ VE BELEDİYELER UCUZ KONUT YAPMALI”
● Türkiye’de birinci kez taban fiyatın yılın 1’inci ayında açlık hududuyla baş başa geldiğini söyleyen Koçal, “Geçmiş senelerda bu mühlet 4 ila 6’ncı aylarda olurdu. ötürüsıyla bölgeye, metrekareye, bina yaşına, emlak vergisi sınıflarına bakılırsa tavan hudut, kar marjı uygulaması getirebilir. Örneğin 5 yıl sonunda güncelleme yapılacaksa bunun da bir limiti olmalı. Lakin burada tek bir konutu kirada olan insanları da korumak gerekir” dedi. Koçal, sorunun temelli çözülmesi için TOKİ ve belediyelere ilişkin şirketler aracılığıyla yeni konut üretimi sağlanarak tüketiciye ucuz kiralama imkanı sunulması gerektiğine dikkat çekti.
Okumaya devam et...