Hilal SARI
Pandemiyle patlama yaşayan konut pazarı uzmanlara göre 2021’in sonunda tepeyi gördü ve global borçlanma maaliyetlerindeki artışa paralel finansal krizden bu yana en makûs düşüşünü yaşıyor. Gelirlerin konut fiyatları kadar yükselmemesi ve faiz artışlarıyla mortgage ödemelerinin gelirlerin daha büyük bir kısmına denk gelmesi beklenen krizin ana niçinlerinden olarak görülüyor.
Rekor düşük borçlanma maliyetleriyle geçen pandemi devrinde rekor artışlar görülen konut fiyatlarında ABD Merkez Bankası (Fed), İngiltere Merkez Bankası (BoE) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) üzere büyük merkez bankalarının faizleri rekor enflasyonla uğraş emeliyle artırması kararı 2023’te önemli düzeltmeler geleceği varsayım ediliyor. Financial Times’da yer alan ve Oxford Economics bilgilerine dayandırılan tahlile bakılırsa konut kesimindeki düşüş fazlaca geniş bir tabana yayılacak. Dünya genelinde mesken sahiplerinin konut kredisi (mortgage) ödemeleri giderek ağırlaşırken, mesken sahibi olmak isteyen şahısların gelirleri ise konut fiyatları kadar süratli artmadı ve geçim krizleri Ukrayna Savaşı’yla daha da derinleşmiş durumda.
Oxford Economics Başekonomisti Adam Slater “Gelişmiş ekonomilerde mortgage faizlerinde görülen artış birtakım konut pazarlarını derin bir krize sokacak” diyor. Slater’ın sözleriyle şu anda global konut piyasasında görünüm 2007-2008 devrinden bu yana en tasa verici duruma geldi ve piyasa “ya yavaşça düşüş ya da epey derin bir düşüş” yaşayacak.
Uluslararası Para Fonu da global konut piyasasını sıkıntı günlerin beklediğini söylüyor. Fon finansal istikrar raporunda merkez bankalarının fiyat basıları karşısında para siyasetlerini agresif biçimde sıkılaştırmasının borçlanma maaliyetlerini artırdığını, kredi şartlarını sıkılaştırdığını, konutların pahasının fazlaca süratli arttığını ve bunun kararında konut meblağlarında fazlaca sert bir düşüş olabileceğini öngörüyor.
Mortgage faizleri 2008’den bu yana en yüksek düzeyde
Yavaşlamanın en kıymetli niçini faizlerdeki artışlar. ABD’de 30 yıllık mortgage faizi yaklaşık yüzde 7 civarında – bu oran geçen yılın tıpkı periyoduna göre iki katının üzerinde ve Fed’in ard arda 75 bps’lik agresif faiz artırımlarıyla 2008’den bu yana en yüksek seviyeye gelmiş durumda. Ortalama bir konut için yapılan aylık mortgage ödemesi yalnızca bir yıl evvel 1.700 dolar civarındayken, şu anda 2.600 doların üzerine çıktığı belirtiliyor. ABD haricinde İngiltere’de, Euro Bölgesi’nde, Kanada’da ve Yeni Zelanda’da da mortgage faizlerinde bu yıl sert yükselişler görüldü.
ABD merkezli finans kuruluşu Citi’nin Başekonomisti Nathan Sheets de faiz artışlarının dalı yavaşlatacağı görüşünde ve “Bu faiz oranları büyük zorluk yaratacak ve evet konut piyasasının yavaşladığını görüyoruz” diyor. Pantheon Macroeconomics’ten ekonomist Melanie Debono da tıpkı fikirde ve şu değerlendirmeyi yapıyor: “Mortgage faizlerinin artması, bankaların kredi vermek istememesi ve talebin zayıflaması kararı Euro Bölgesi’nde fiyat artışlarının keskin biçimde yavaşlayacağını ve 2023’ün sonu itibariyle negatife dönmesiyle sonuçlanacağını öngörüyoruz”.
“Peşinata yetecek parayı biriktiremiyorlar”
ING ekonomisti James Knightley ise potansiyel alıcıların kesimin can damarı peşinat ödemelerinde zorlanacağına dikkat çekiyor: “ABD’de artan geçim maliyetleri ve pay piyasalarındaki düşüşler birinci defa konut alacak şahısların – bölümün can damarı olan – peşinat ödemesine yetecek kadar biriki yapabilmelerini zorlaştırdı.”
Konut enflasyonu biroldukça ülkede sürat kesmeye başladı
Artan geçim krizleri ve artan faizler niçiniyle konut piyasasında yaşanan düşüş konut enflasyonu bilgilerinde de görülebiliyor. FT haberine nazaran konut fiyatları ortalarında Almanya, Avustralya ve Çin’in de olduğu biroldukça piyasada yavaşlamaya başladı bile.
tutarları destekleyen en kıymetli öge konut stoğunun hala düşük seviyelerde olması. Fakat FT tahlilinde bilhassa bankaların konut bilgilerinin yaklaşmakta olan düşüşü daha da görünür hale getirdiği belirtiliyor: Euro Bölgesi’nde bankalar konut kredilerini daha fazla reddetmeye başladı. Ayrıyeten ECB’nin bankalarla 4. çeyrek için yaptığı ankete nazaran konut kredilerine yönelik talep on yılın en keskin suratında düşüş kaydetti. Eylül itibariyle yeni mesken alımları için verilen krediler geçen yılın tıpkı devrine göre yüzde 30 düşmüştü. İngiltere’de eylül itibariyle bankaların konut süreçlerinde geçen yılın birebir periyoduna göre yüzde 32’lik bir düşüş var. ABD’de konut satışları eylülde yıllık bazda yüzde 24 düşerek pandemi öncesinin de altına iniş durumda. Mortgage müracaatları ise 25 yılın en düşük seviyesinde. Kanada’ya ait bilgiler hayli daha çarpıcı: Toronto’da müstakil mesken satışlarında yüzde 96, apartman dairesi satışlarınada yüzde 89’luk bir düşüş var.
“2008’deki üzere bir çöküş olmayacak”
Uzmanların hemfikir olduğu en değerli husus, konut fiyatlarındaki artışın düşük faizlerden kaynaklanması. Fakat 2008’dekine emsal bir konut krizi de beklenmiyor. ABD’li yatırım bankası Morgan Stanley global ekonomisti Cristina Arbelaez “Konut piyasası dünya genelinde yavaşlıyor. Geçen yıl yaşanan konut patlamasından bir aksine dönüş görmeye başladık. Lakin şunu da belirtelim 2006-2008 periyodundaki üzere bir çöküş yaşanmasını beklemiyoruz” diyor.
Fiyatlar gelişmiş dünyada %10, gelişen dünyada %25 düşebilir
FT tahlilinde bilgilerin büyük bir kısmı gelişmiş ekonomileri bahis alıyor lakin IMF konut kesimini bekleyen karanlık bulutların yalnızca gelişmiş ekonomiler değil gelişmekte olan ekonomiler üzerinde de tesirli olacağı görüşünde. Fonun karamsar senaryosuna nazaran gerçek konut fiyatları gelecek üç yıl ortasında gelişmiş ülkelerde yüzde 10 düşebilir; gelişmekte olan ülkelerde ise meblağların yüzde 25 düşebileceği kestirim ediliyor. Capital Economics’ten Marcel Thieliant, Yeni Zelanda’da mortgage ödemelerinin ortalama gelirin yüzde 60’ının üstüne çıktığına dikkat çekiyor. Covid öncesinde bu oran yüzde 45’in altındaydı. Thieliant Yeni Zelanda’da konut meblağlarının kasımdaki tepelerinden yüzde 25 düşeceği görüşünde. Kuruluş ABD’de ise konut meblağlarının gelecek yıl doruktan yüzde 8 düşeceğini öngörüyor. İngiltere merkezli niyet kuruluşu The Resolution Foundation hesaplamalarına bakılırsa İngiltere’de hanehalklarının yaklaşık yüzde 20’sinde mortgage ödemeleri 2023 sonuna kadar yılda 5.000 pound artabilir. Bu da biroldukca uzmana nazaran İngiltere’de de meblağların düşmesiyle sonuçlanacak. Oxford Economics fiyatların 2023’te yüzde 4,4 düşeceğini, emlak danışmanlığı şirketi Savills yüzde 10 düşeceğini, Capital Economics ise yüzde 12 düşeceğini iddia ediyor.
“Küresel büyümeden 0,8 puan silebilir”
Oxford Economics iddialarına göre global konut piyasasında görülen yavaşlama inşaat bölümünü ve tedarikçilerini de etkileyerek ekonomik faaliyetleri daha geniş bir temelde olumsuz etkileyecek. Slater’ın Financial Times ile paylaştığı iddialarına göre konutta yaşanan kriz global büyümeden 0,8 puan silebilir. Bunun 0,2 puanı harcamalarda yaşanan düşüşten, 0,6 puanı ise konut yatırımlarındaki düşüşten kaynaklanacak. Kanada Merkez Bankası varsayımlarına nazaran bu yıl sert düşüşler görülen Kanada konut piyasası ülkenin ekonomik büyümesinden 0,6 ila 0,9 puanı silebilir.
Okumaya devam et...
Pandemiyle patlama yaşayan konut pazarı uzmanlara göre 2021’in sonunda tepeyi gördü ve global borçlanma maaliyetlerindeki artışa paralel finansal krizden bu yana en makûs düşüşünü yaşıyor. Gelirlerin konut fiyatları kadar yükselmemesi ve faiz artışlarıyla mortgage ödemelerinin gelirlerin daha büyük bir kısmına denk gelmesi beklenen krizin ana niçinlerinden olarak görülüyor.
Rekor düşük borçlanma maliyetleriyle geçen pandemi devrinde rekor artışlar görülen konut fiyatlarında ABD Merkez Bankası (Fed), İngiltere Merkez Bankası (BoE) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) üzere büyük merkez bankalarının faizleri rekor enflasyonla uğraş emeliyle artırması kararı 2023’te önemli düzeltmeler geleceği varsayım ediliyor. Financial Times’da yer alan ve Oxford Economics bilgilerine dayandırılan tahlile bakılırsa konut kesimindeki düşüş fazlaca geniş bir tabana yayılacak. Dünya genelinde mesken sahiplerinin konut kredisi (mortgage) ödemeleri giderek ağırlaşırken, mesken sahibi olmak isteyen şahısların gelirleri ise konut fiyatları kadar süratli artmadı ve geçim krizleri Ukrayna Savaşı’yla daha da derinleşmiş durumda.
Oxford Economics Başekonomisti Adam Slater “Gelişmiş ekonomilerde mortgage faizlerinde görülen artış birtakım konut pazarlarını derin bir krize sokacak” diyor. Slater’ın sözleriyle şu anda global konut piyasasında görünüm 2007-2008 devrinden bu yana en tasa verici duruma geldi ve piyasa “ya yavaşça düşüş ya da epey derin bir düşüş” yaşayacak.
Uluslararası Para Fonu da global konut piyasasını sıkıntı günlerin beklediğini söylüyor. Fon finansal istikrar raporunda merkez bankalarının fiyat basıları karşısında para siyasetlerini agresif biçimde sıkılaştırmasının borçlanma maaliyetlerini artırdığını, kredi şartlarını sıkılaştırdığını, konutların pahasının fazlaca süratli arttığını ve bunun kararında konut meblağlarında fazlaca sert bir düşüş olabileceğini öngörüyor.
Mortgage faizleri 2008’den bu yana en yüksek düzeyde
Yavaşlamanın en kıymetli niçini faizlerdeki artışlar. ABD’de 30 yıllık mortgage faizi yaklaşık yüzde 7 civarında – bu oran geçen yılın tıpkı periyoduna göre iki katının üzerinde ve Fed’in ard arda 75 bps’lik agresif faiz artırımlarıyla 2008’den bu yana en yüksek seviyeye gelmiş durumda. Ortalama bir konut için yapılan aylık mortgage ödemesi yalnızca bir yıl evvel 1.700 dolar civarındayken, şu anda 2.600 doların üzerine çıktığı belirtiliyor. ABD haricinde İngiltere’de, Euro Bölgesi’nde, Kanada’da ve Yeni Zelanda’da da mortgage faizlerinde bu yıl sert yükselişler görüldü.
ABD merkezli finans kuruluşu Citi’nin Başekonomisti Nathan Sheets de faiz artışlarının dalı yavaşlatacağı görüşünde ve “Bu faiz oranları büyük zorluk yaratacak ve evet konut piyasasının yavaşladığını görüyoruz” diyor. Pantheon Macroeconomics’ten ekonomist Melanie Debono da tıpkı fikirde ve şu değerlendirmeyi yapıyor: “Mortgage faizlerinin artması, bankaların kredi vermek istememesi ve talebin zayıflaması kararı Euro Bölgesi’nde fiyat artışlarının keskin biçimde yavaşlayacağını ve 2023’ün sonu itibariyle negatife dönmesiyle sonuçlanacağını öngörüyoruz”.
“Peşinata yetecek parayı biriktiremiyorlar”
ING ekonomisti James Knightley ise potansiyel alıcıların kesimin can damarı peşinat ödemelerinde zorlanacağına dikkat çekiyor: “ABD’de artan geçim maliyetleri ve pay piyasalarındaki düşüşler birinci defa konut alacak şahısların – bölümün can damarı olan – peşinat ödemesine yetecek kadar biriki yapabilmelerini zorlaştırdı.”
Konut enflasyonu biroldukça ülkede sürat kesmeye başladı
Artan geçim krizleri ve artan faizler niçiniyle konut piyasasında yaşanan düşüş konut enflasyonu bilgilerinde de görülebiliyor. FT haberine nazaran konut fiyatları ortalarında Almanya, Avustralya ve Çin’in de olduğu biroldukça piyasada yavaşlamaya başladı bile.
tutarları destekleyen en kıymetli öge konut stoğunun hala düşük seviyelerde olması. Fakat FT tahlilinde bilhassa bankaların konut bilgilerinin yaklaşmakta olan düşüşü daha da görünür hale getirdiği belirtiliyor: Euro Bölgesi’nde bankalar konut kredilerini daha fazla reddetmeye başladı. Ayrıyeten ECB’nin bankalarla 4. çeyrek için yaptığı ankete nazaran konut kredilerine yönelik talep on yılın en keskin suratında düşüş kaydetti. Eylül itibariyle yeni mesken alımları için verilen krediler geçen yılın tıpkı devrine göre yüzde 30 düşmüştü. İngiltere’de eylül itibariyle bankaların konut süreçlerinde geçen yılın birebir periyoduna göre yüzde 32’lik bir düşüş var. ABD’de konut satışları eylülde yıllık bazda yüzde 24 düşerek pandemi öncesinin de altına iniş durumda. Mortgage müracaatları ise 25 yılın en düşük seviyesinde. Kanada’ya ait bilgiler hayli daha çarpıcı: Toronto’da müstakil mesken satışlarında yüzde 96, apartman dairesi satışlarınada yüzde 89’luk bir düşüş var.
“2008’deki üzere bir çöküş olmayacak”
Uzmanların hemfikir olduğu en değerli husus, konut fiyatlarındaki artışın düşük faizlerden kaynaklanması. Fakat 2008’dekine emsal bir konut krizi de beklenmiyor. ABD’li yatırım bankası Morgan Stanley global ekonomisti Cristina Arbelaez “Konut piyasası dünya genelinde yavaşlıyor. Geçen yıl yaşanan konut patlamasından bir aksine dönüş görmeye başladık. Lakin şunu da belirtelim 2006-2008 periyodundaki üzere bir çöküş yaşanmasını beklemiyoruz” diyor.
Fiyatlar gelişmiş dünyada %10, gelişen dünyada %25 düşebilir
FT tahlilinde bilgilerin büyük bir kısmı gelişmiş ekonomileri bahis alıyor lakin IMF konut kesimini bekleyen karanlık bulutların yalnızca gelişmiş ekonomiler değil gelişmekte olan ekonomiler üzerinde de tesirli olacağı görüşünde. Fonun karamsar senaryosuna nazaran gerçek konut fiyatları gelecek üç yıl ortasında gelişmiş ülkelerde yüzde 10 düşebilir; gelişmekte olan ülkelerde ise meblağların yüzde 25 düşebileceği kestirim ediliyor. Capital Economics’ten Marcel Thieliant, Yeni Zelanda’da mortgage ödemelerinin ortalama gelirin yüzde 60’ının üstüne çıktığına dikkat çekiyor. Covid öncesinde bu oran yüzde 45’in altındaydı. Thieliant Yeni Zelanda’da konut meblağlarının kasımdaki tepelerinden yüzde 25 düşeceği görüşünde. Kuruluş ABD’de ise konut meblağlarının gelecek yıl doruktan yüzde 8 düşeceğini öngörüyor. İngiltere merkezli niyet kuruluşu The Resolution Foundation hesaplamalarına bakılırsa İngiltere’de hanehalklarının yaklaşık yüzde 20’sinde mortgage ödemeleri 2023 sonuna kadar yılda 5.000 pound artabilir. Bu da biroldukca uzmana nazaran İngiltere’de de meblağların düşmesiyle sonuçlanacak. Oxford Economics fiyatların 2023’te yüzde 4,4 düşeceğini, emlak danışmanlığı şirketi Savills yüzde 10 düşeceğini, Capital Economics ise yüzde 12 düşeceğini iddia ediyor.
“Küresel büyümeden 0,8 puan silebilir”
Oxford Economics iddialarına göre global konut piyasasında görülen yavaşlama inşaat bölümünü ve tedarikçilerini de etkileyerek ekonomik faaliyetleri daha geniş bir temelde olumsuz etkileyecek. Slater’ın Financial Times ile paylaştığı iddialarına göre konutta yaşanan kriz global büyümeden 0,8 puan silebilir. Bunun 0,2 puanı harcamalarda yaşanan düşüşten, 0,6 puanı ise konut yatırımlarındaki düşüşten kaynaklanacak. Kanada Merkez Bankası varsayımlarına nazaran bu yıl sert düşüşler görülen Kanada konut piyasası ülkenin ekonomik büyümesinden 0,6 ila 0,9 puanı silebilir.
Okumaya devam et...