Yener KARADENİZ
Alışveriş merkezlerinin önemli manada sıkıntı bir müddetçten geçtiğini söyleyen Ece Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO’su Nuri Şapkacı, açıklanmasa da hali hazırda bankalara geçen AVM sayısının 60-70’i bulduğunu söylemiş oldu.
hem de Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lider Yardımcısı da olan Şapkacı, “Türkiye’de 20 bin metrekare üzerinde 280 AVM var ve bunun 70’e yakını bankalar tarafınca yaşatılmaya çalışılıyor. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle kayıplar başladı. Döviz de fırladıktan daha sonra kredi borcu olanlar önemli sorun yaşadı. Bankalar da 40-50-60 milyon euro kredi vermişler. Bu paraların batması mümkün değil. Bankalar borçları daima ötelemeye çalışıyor. Kredi borcu olan kimi AVM’ler borçlarının faizini ödeyemiyor. Bunlar ana parasını ömrü billah ödeyemeyecek. Ancak bankalar da öbür taraftan batıramıyor. Bize bankalar üzerinden ‘bizi alın’ ya da ‘bize takviye verin’ diyen AVM’ler var. Biz de bu kadar güç durumda olan AVM’lere girmek istemiyoruz” dedi.
Yaklaşık 200 alışveriş merkezini yöneten Alman Ece Marketplaces’in iştiraki olarak 2000 yılından bu yana Türkiye’de de faaliyetlerini sürdüren Ece Türkiye’nin yeni periyot gayeleri ile ilgili düzenlenen görüşmede konuşan Nuri Şapkacı, şöyleki devam etti: “Özellikle Covid-19 pandemisi sürecinde AVM bölümü, yaşanan finansal ve toplumsal zorluklardan en çok etkilenen dallardan biri oldu. Yatırımların yeniden artması için öngörülebilir ve şeffaf yasal süreçlerin, mukavele serbestisinin ve gayrimenkul yatırım fonlarının daha aktif kullanmasının ön plana çıkması gerektiğine inanıyoruz. Belirsizlikler, kanun ve düzenlemelerde sık yapılan ve memleketler arası uygulamalardan ve standartlardan farklılık gösteren değişiklikler, uzun devirli planlamayı ve yatırım sonucu alınmasını zorlaştırıyor. Bu niçinle Ticari Gayrimenkul Kanunu’nun acilen çıkarılması yatırımların önünün açılması için büyük ehemmiyet arz ediyor. Bunu en üst seviyede konuşabiliyoruz. Lakin şu ana kadar aldığımız bir kelam yok.” AYD datalarına göre, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam borcu yüzde 88’i yabancı para cinsinden olmak üzere 12 milyar dolar seviyesinde bulunuyor.
Salgında 3 yeni AVM daha eklendi
Ece Türkiye, Avrupa’da olduğu üzere Türkiye’de de AVM’lere yönelik olarak mimari ve konsept planlama, proje idaresi, kiralama, idare, bütçeleme hizmetleri ile finansal ve türel hizmetler veriyor. Ece, Türkiye’de ise hali hazırda ikisi kendi yatırımı olmak üzere portföyünde yer alan 13 alışveriş merkezi ile faaliyetlerine devam ediyor. Mevcut durum ve yeni yatırımlarıyla ilgili bilgi veren Ece Türkiye Eş Genel Müdürü COO’su Semet Yolaç Canlıel da halihazırda Marmara Park, Aqua Florya, Axis İstanbul ve Beylikdüzü Migros AVM, Eskişehir’de Espark, Afyonkarahisar’daki Park Afyon, Bursa’daki Sur Yapı Marka ile Antalya’daki TerraCity ve Antalya Migros AVM’yi yönettiklerini anlattı.
Ankara’da bir karma projenin inşaatının ise devam ettiğini lisana getiren Canlıel, “Pandemi devrinde üç yeni AVM’yi daha idare portföyümüze kattık. Bunlar, İsra Holding yatırımı olan V Mall İstanbul ile V Metroway ve İstanbul Anadolu Yakası’nda bulunan Palladium Ataşehir. 2023 yılında portföyümüze yeni katılan AVM’lerle ilgili ağır bir biçimde çalışacağız. Palladium Ataşehir’de yatırımcı küme bir yenileme projesini de hayata geçirecek. V Metroway’in ise 2023 yılının ikinci çeyreğinde açılması planlanıyor. İnşaatı devam edenlerle bir arada 13 alışveriş merkezinde 615 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 2 bin 500 kira kontratını yönetiyoruz. Gelişme potansiyeli gördüğümüz ve yarar sağlayabileceğimize inandığımız başka AVM’leri de portföyümüze katmak üzere çalışıyoruz. Ayrıyeten bu alışveriş merkezlerinde yaklaşık 18 bin şahsa istihdam sağlayarak ülke iktisadının güçlenmesi tarafında de artı kıymet yaratıyoruz” diye konuştu. Canlıel’in verdiği bilgilere nazaran yönettikleri 13 AVM’nin toplam pahası 1.5 milyar dolarken, Ece Türkiye’nin kendi yatırımlarının piyasa bedeli ise 400 milyon dolar düzeyinde.
Enerjinin hissesi ikiye katlandı
Semet Yolaç Canlıel, portföylerinde bulunan AVM’lerin ziyaretçi ve cirolarında yaşanan değişimler konusunda da bilgi verdi. Optimum aidat sayılarıyla AVM’leri senelerca yönettiklerini anlatan Canlıel, “Kiracıların masraflarını makul bir düzeyde tutalım diye tasarruf emelli yatırımlar yapıyoruz. Sarfiyat kalemimizde de en yüksek başlık güç. Güç maliyetlerinin hissesi salgın öncesinde yüzde 15 iken şu an yüzde 30’ları geçti. Ziyaretçi ve ciro manasında ise pandemi tesiri baya geçti lakin tam olarak eskiye dönüş olmadı. Hala 2019’un sayılarına giriş sayısı özelinde ulaşmamış biroldukca AVM var Türkiye’de. Bizim portföyümüz özelinde biz 2019 datalarını geçtik. Ece Türkiye özelindeki giriş sayısı artış oranımız yüzde 7. Bu yıl Ocak-Eylül devrinde perakende satış cirolarında artış oranı TL bazında yüzde 223. Şu anda da AVM’lerimiz yüzde 99 doluluk oranıyla faaliyet gösteriyor. Bu bölüm ortalamasının epey üzerinde bir oran. Turizmdeki artış trendi de ciroları olumlu tarafta etkileyen bir öteki faktör. 2023 yılında ciro artışının devam edeceğini düşünüyoruz” sözlerini kullandı.
Yatırımcılar şahsî kefaletlerini bile vermişler
Yatırımcılar önemli finansman sorunu yaşadığını ve maliyetlerin de uçtuğunu lisana getiren Nuri Şapkacı, “Siz kiraları son 3-4 sene ortasında yüzde 150 artırdınız. Kredi maliyetleriniz yüzde 350 arttı. O yüzden yatırımcılar karşılayamıyor. Bize şu ana kadar tek bir yardım olmadı. Yatırımcıların yaptıkları ziyanlar inanılmaz seviyelerde. Biz markalara salgın devrinde 50 milyon dolarlık kira dayanağı verdik. Bütün dal de 1 milyar dolarlık kira takviyesi verdi. Artık AVM’lerin borçlarının yapılandırılması ile ilgili Bakan Nebati ile AYD olarak görüştük. Türk yatırımcılar bankalarla o denli mutabakatlar yapmışlar ki 20-30 yılda yaptıkları AVM yatırımlarını, küme şirketlerini, şahsî kefaletlerini vermişler. O insanların bu durumdan kurtulma talihi yok. Bankalarla masaya oturduklarında banka ne derse kabul etmek zorunda ki kredilerde TL’ye dönme imkanı da verilmedi. Umarız bu görüşme daha sonrası sonuç alınabilir. Bakan Nebati olumlu bakıyor. Bankacılık tarafıyla konuşacağını söylemiş oldu. Bankalarla değil lakin maddeyle bunu elde edebileceğimizi düşünüyoruz” açıklamasını yaptı.
Ağustos ayında çıkan ortak alan düzenlemesi ile ilgili de konuşan Nuri Şapkacı, “Yeni mevzuat AVM dış cephesinde verilecek bir ilanın gelirinin kiracıların cebine gireceğini söylüyor. Orası bizim mülkiyetimiz. Dış cepheye rastgele bir ilan verip vermemekle içeride mağazası olan perakendecinin ne ilgisi var? AVM’lerin camı da yok, o yüzden bir cephe kapanma olayı da kelam konusu değil. Burada önemli manada mülkiyet hakkına müdahale var. Ayrıyeten kiracılardan artık hiç bir biçimde reklam katkı hissesi alınamayacak deniyor. AVM’lerin ortasında çocuk aktiviteleri, tiyatrolar, toplumsal sorumluluk projeleri yapıyoruz. Küreselden bir sürü stant getirildi. Olağanda vatandaş o standa gidemeyecekken, AVM’lerde o sergiyi fiyatsız takip etme fırsatı yakaladı. Ancak artık bunların hiç biri yapılamayabilir. Bu trafiği de tesirler. Bu en değerli kaslarımızdan bir tanesiydi, bu perakendeciyi de etkileyecektir.”
Okumaya devam et...
Alışveriş merkezlerinin önemli manada sıkıntı bir müddetçten geçtiğini söyleyen Ece Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO’su Nuri Şapkacı, açıklanmasa da hali hazırda bankalara geçen AVM sayısının 60-70’i bulduğunu söylemiş oldu.
hem de Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lider Yardımcısı da olan Şapkacı, “Türkiye’de 20 bin metrekare üzerinde 280 AVM var ve bunun 70’e yakını bankalar tarafınca yaşatılmaya çalışılıyor. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle kayıplar başladı. Döviz de fırladıktan daha sonra kredi borcu olanlar önemli sorun yaşadı. Bankalar da 40-50-60 milyon euro kredi vermişler. Bu paraların batması mümkün değil. Bankalar borçları daima ötelemeye çalışıyor. Kredi borcu olan kimi AVM’ler borçlarının faizini ödeyemiyor. Bunlar ana parasını ömrü billah ödeyemeyecek. Ancak bankalar da öbür taraftan batıramıyor. Bize bankalar üzerinden ‘bizi alın’ ya da ‘bize takviye verin’ diyen AVM’ler var. Biz de bu kadar güç durumda olan AVM’lere girmek istemiyoruz” dedi.
Yaklaşık 200 alışveriş merkezini yöneten Alman Ece Marketplaces’in iştiraki olarak 2000 yılından bu yana Türkiye’de de faaliyetlerini sürdüren Ece Türkiye’nin yeni periyot gayeleri ile ilgili düzenlenen görüşmede konuşan Nuri Şapkacı, şöyleki devam etti: “Özellikle Covid-19 pandemisi sürecinde AVM bölümü, yaşanan finansal ve toplumsal zorluklardan en çok etkilenen dallardan biri oldu. Yatırımların yeniden artması için öngörülebilir ve şeffaf yasal süreçlerin, mukavele serbestisinin ve gayrimenkul yatırım fonlarının daha aktif kullanmasının ön plana çıkması gerektiğine inanıyoruz. Belirsizlikler, kanun ve düzenlemelerde sık yapılan ve memleketler arası uygulamalardan ve standartlardan farklılık gösteren değişiklikler, uzun devirli planlamayı ve yatırım sonucu alınmasını zorlaştırıyor. Bu niçinle Ticari Gayrimenkul Kanunu’nun acilen çıkarılması yatırımların önünün açılması için büyük ehemmiyet arz ediyor. Bunu en üst seviyede konuşabiliyoruz. Lakin şu ana kadar aldığımız bir kelam yok.” AYD datalarına göre, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam borcu yüzde 88’i yabancı para cinsinden olmak üzere 12 milyar dolar seviyesinde bulunuyor.
Salgında 3 yeni AVM daha eklendi
Ece Türkiye, Avrupa’da olduğu üzere Türkiye’de de AVM’lere yönelik olarak mimari ve konsept planlama, proje idaresi, kiralama, idare, bütçeleme hizmetleri ile finansal ve türel hizmetler veriyor. Ece, Türkiye’de ise hali hazırda ikisi kendi yatırımı olmak üzere portföyünde yer alan 13 alışveriş merkezi ile faaliyetlerine devam ediyor. Mevcut durum ve yeni yatırımlarıyla ilgili bilgi veren Ece Türkiye Eş Genel Müdürü COO’su Semet Yolaç Canlıel da halihazırda Marmara Park, Aqua Florya, Axis İstanbul ve Beylikdüzü Migros AVM, Eskişehir’de Espark, Afyonkarahisar’daki Park Afyon, Bursa’daki Sur Yapı Marka ile Antalya’daki TerraCity ve Antalya Migros AVM’yi yönettiklerini anlattı.
Ankara’da bir karma projenin inşaatının ise devam ettiğini lisana getiren Canlıel, “Pandemi devrinde üç yeni AVM’yi daha idare portföyümüze kattık. Bunlar, İsra Holding yatırımı olan V Mall İstanbul ile V Metroway ve İstanbul Anadolu Yakası’nda bulunan Palladium Ataşehir. 2023 yılında portföyümüze yeni katılan AVM’lerle ilgili ağır bir biçimde çalışacağız. Palladium Ataşehir’de yatırımcı küme bir yenileme projesini de hayata geçirecek. V Metroway’in ise 2023 yılının ikinci çeyreğinde açılması planlanıyor. İnşaatı devam edenlerle bir arada 13 alışveriş merkezinde 615 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 2 bin 500 kira kontratını yönetiyoruz. Gelişme potansiyeli gördüğümüz ve yarar sağlayabileceğimize inandığımız başka AVM’leri de portföyümüze katmak üzere çalışıyoruz. Ayrıyeten bu alışveriş merkezlerinde yaklaşık 18 bin şahsa istihdam sağlayarak ülke iktisadının güçlenmesi tarafında de artı kıymet yaratıyoruz” diye konuştu. Canlıel’in verdiği bilgilere nazaran yönettikleri 13 AVM’nin toplam pahası 1.5 milyar dolarken, Ece Türkiye’nin kendi yatırımlarının piyasa bedeli ise 400 milyon dolar düzeyinde.
Enerjinin hissesi ikiye katlandı
Semet Yolaç Canlıel, portföylerinde bulunan AVM’lerin ziyaretçi ve cirolarında yaşanan değişimler konusunda da bilgi verdi. Optimum aidat sayılarıyla AVM’leri senelerca yönettiklerini anlatan Canlıel, “Kiracıların masraflarını makul bir düzeyde tutalım diye tasarruf emelli yatırımlar yapıyoruz. Sarfiyat kalemimizde de en yüksek başlık güç. Güç maliyetlerinin hissesi salgın öncesinde yüzde 15 iken şu an yüzde 30’ları geçti. Ziyaretçi ve ciro manasında ise pandemi tesiri baya geçti lakin tam olarak eskiye dönüş olmadı. Hala 2019’un sayılarına giriş sayısı özelinde ulaşmamış biroldukca AVM var Türkiye’de. Bizim portföyümüz özelinde biz 2019 datalarını geçtik. Ece Türkiye özelindeki giriş sayısı artış oranımız yüzde 7. Bu yıl Ocak-Eylül devrinde perakende satış cirolarında artış oranı TL bazında yüzde 223. Şu anda da AVM’lerimiz yüzde 99 doluluk oranıyla faaliyet gösteriyor. Bu bölüm ortalamasının epey üzerinde bir oran. Turizmdeki artış trendi de ciroları olumlu tarafta etkileyen bir öteki faktör. 2023 yılında ciro artışının devam edeceğini düşünüyoruz” sözlerini kullandı.
Yatırımcılar şahsî kefaletlerini bile vermişler
Yatırımcılar önemli finansman sorunu yaşadığını ve maliyetlerin de uçtuğunu lisana getiren Nuri Şapkacı, “Siz kiraları son 3-4 sene ortasında yüzde 150 artırdınız. Kredi maliyetleriniz yüzde 350 arttı. O yüzden yatırımcılar karşılayamıyor. Bize şu ana kadar tek bir yardım olmadı. Yatırımcıların yaptıkları ziyanlar inanılmaz seviyelerde. Biz markalara salgın devrinde 50 milyon dolarlık kira dayanağı verdik. Bütün dal de 1 milyar dolarlık kira takviyesi verdi. Artık AVM’lerin borçlarının yapılandırılması ile ilgili Bakan Nebati ile AYD olarak görüştük. Türk yatırımcılar bankalarla o denli mutabakatlar yapmışlar ki 20-30 yılda yaptıkları AVM yatırımlarını, küme şirketlerini, şahsî kefaletlerini vermişler. O insanların bu durumdan kurtulma talihi yok. Bankalarla masaya oturduklarında banka ne derse kabul etmek zorunda ki kredilerde TL’ye dönme imkanı da verilmedi. Umarız bu görüşme daha sonrası sonuç alınabilir. Bakan Nebati olumlu bakıyor. Bankacılık tarafıyla konuşacağını söylemiş oldu. Bankalarla değil lakin maddeyle bunu elde edebileceğimizi düşünüyoruz” açıklamasını yaptı.
Ağustos ayında çıkan ortak alan düzenlemesi ile ilgili de konuşan Nuri Şapkacı, “Yeni mevzuat AVM dış cephesinde verilecek bir ilanın gelirinin kiracıların cebine gireceğini söylüyor. Orası bizim mülkiyetimiz. Dış cepheye rastgele bir ilan verip vermemekle içeride mağazası olan perakendecinin ne ilgisi var? AVM’lerin camı da yok, o yüzden bir cephe kapanma olayı da kelam konusu değil. Burada önemli manada mülkiyet hakkına müdahale var. Ayrıyeten kiracılardan artık hiç bir biçimde reklam katkı hissesi alınamayacak deniyor. AVM’lerin ortasında çocuk aktiviteleri, tiyatrolar, toplumsal sorumluluk projeleri yapıyoruz. Küreselden bir sürü stant getirildi. Olağanda vatandaş o standa gidemeyecekken, AVM’lerde o sergiyi fiyatsız takip etme fırsatı yakaladı. Ancak artık bunların hiç biri yapılamayabilir. Bu trafiği de tesirler. Bu en değerli kaslarımızdan bir tanesiydi, bu perakendeciyi de etkileyecektir.”
Okumaya devam et...